GOLONGAN milenium perlu bijak membuat pilihan.
BELANJA ikut kemampuan diri.
HARGA rumah semakin meningkat menyukarkan pembeli.
HM Digital

Selama ini kita didedahkan pemilikan rumah ialah perkara terpenting dalam hidup manusia malah ada yang menganggap sekiranya seseorang individu tidak memiliki rumah, mereka belum stabil, tidak boleh memberi komitmen dan dipandang rendah oleh masyarakat. Namun, persoalannya pada usia berapakah masa yang terbaik untuk membeli rumah?

Menurut Pengarah Institut penyelidikan Khazanah Dr Suraya Ismail, menyewa bukanlah pilihan yang boleh dipandang rendah. Malah, pasaran sewa sepatutnya melengkapi pemilikan rumah.

“Penyewaan bukan pengganti kepada pemilikan rumah tetapi adalah pelengkap. Ia bukan pilihan yang boleh dipandang rendah sebaliknya anda perlu melihatnya dari segi nisbah sewa kepada pendapatan,” katanya pada Forum Outlook Properties PropertyGuru 2018, baru-baru ini.

Menjawab soalan oleh Pengurus Tanah PropertyGuru Malaysia Sheldon Fernandez, mengenai sama ada skim sewa-sendiri adalah pilihan jangka panjang atau langkah baik jangka pendek untuk menangani masalah kemampuan, Suraya berkata, adalah penting untuk memahami bahawa seseorang tidak menyewa hanya kerana tak dapat membeli rumah.

Di Eropah terutamanya, golongan muda lebih cenderung menyewa rumah daripada membeli kerana tidak mahu terikat dengan sistem yang akan mengikat mereka selama 30 tahun atau lebih.

Gaya hidup golongan milenium di Eropah juga sudah berubah dan lebih mementingkan fleksibiliti berbanding terikat dengan sesuatu sistem.

Bagaimanapun, kadar sewa di Kuala Lumpur juga sudah mencatat peningkatan mendadak dan ini menguatkan lagi sentimen lebih baik membeli daripada terus menyewa.

Ini disokong oleh Suraya yang mengatakan keadaan kini menjadi lebih sukar di Kuala Lumpur dan beberapa kawasan panas di Selangor. Jika kita serius mengenai sewa maka ia juga perlu berpatutan. Beliau berkata, keluarga empat beranak mungkin tidak mampu membayar sewa RM800 sebulan.

Suraya berkata, apa yang perlu dipantau adalah nisbah sewa kepada pendapatan dan nisbah harga kepada pendapatan rumah. Anda perlu melihat perbandingan dan melakukan pengiraan sendiri.

Bandingkan antara membayar RM400,000 dan unit sewa-beli yang ditawarkan kerajaan terhadap pemilikan rumah yang membolehkan anda menyewa dahulu rumah berkenaan dan membeli hartanah itu selepas menyelesaikan wang pendahuluan sesudah tempoh matang.

“Sebaik saja membuat pengiraan itu, anda boleh membuat keputusan. Jika tidak memenuhi syarat pinjaman bank, anda boleh menyewa,” katanya.

Perlu diingat anda juga perlu menyimpan wang dalam pelan simpanan persaraan dan memberi kepada orang tua kerana rumah anda tidak boleh menjadi 100 peratus pendeposit utama apabila bersara kelak.

Mungkin sekarang bukan masa yang sesuai untuk membeli. Mungkin harga rumah sewa sangat tinggi, tetapi harga yang semakin tinggi juga adalah pelan kurang bijak untuk membuat gadai janji dengan bank.

HARGA RUMAH NAIK 13 KALI GANDA

Anda mungkin berasakan rumah menjadi kurang selesa dan keinginan semakin meningkat, tetapi pendapatan lambat meningkat dan hasilnya golongan ini sentiasa tersepit.

Harga rumah meningkat pada 13 kali ganda kadar pendapatan seisi rumah terutama di bandar besar kebelakangan ini.

Sebahagiannya disebabkan hakikat bilangan rumah yang tersedia untuk jualan sudah condong ke arah rumah berharga RM400,000 dan ke atas.

Namun, ia tidak boleh dijadikan asas untuk membeli hanya kerana takut harga rumah akan terus meningkat hari demi hari. Golongan milenium terutamanya perlu memikirkan beberapa dinamik pasaran jangka panjang yang akan menjejaskan pasaran perumahan sekarang.

Jika membeli hari ini, dengan bayaran pendahuluan minimum, mereka tidak akan mempunyai banyak faedah untuk melindungi aset utama mereka daripada sebarang kerugian yang bernilai pada masa akan datang.

Sekiranya anda dapat menyediakan wang pendahuluan melebihi 10 peratus maka itu adalah syarat dan petanda anda sudah bersedia untuk membeli rumah atau hartanah.

Sekiranya tidak, fikir lebih dalam sebelum membeli hartanah berkenaan. Dalam tesis saya berkaitan pemilikan rumah, hasilnya mendapati masyarakat muda ataupun golongan milenium kini didedahkan serta dimomokkan agar membeli rumah pada usia muda, malah ada yang berpendapat pemilikan rumah terutama masyarakat Melayu di Malaysia sebagai jaminan masa hadapan agar tanah atau rumah yang sedia ada tidak jatuh ke tangan kaum lain.

Namun, perlu diingat pembelian rumah secara tergopoh juga punca muflis pada usia muda yang mutakhir ini menunjukkan peratusan membimbangkan.

Mengikut hasil kajian Bank Negara tahun lalu, Malaysia menduduki tangga tertinggi di Asia Tenggara dari segi hutang seisi keluarga berikutan peningkatan corak hidup dan mudah terikut gaya hidup sosial rakan sebaya selepas tamat pengajian.

Ini tidak termasuk hutang membeli kereta mewah dan kad kredit yang semakin meningkat. Sekali gus, ia mempunyai kaitan dengan prestasi kerja menurun dan membabitkan peminjaman tidak berlesen yang semakin meningkat hanya kerana memenuhi tuntutan gaya hidup bandar.

Mengikut laporan perangkaan Malaysia tahun lalu, pemilikan rumah di negara ini adalah tertinggi di Asia yang menunjukkan peratus sebanyak 72.5 peratus.

Namun perlu diingat, peratusan ini meliputi pemilikan rumah yang tidak berlot dan penempatan setinggan. Jumlahnya mungkin nampak tinggi walaupun ia juga menunjukkan pemilikan perumahan adalah aspek yang terpenting dalam kehidupan rakyat Malaysia.

RUMAH BUKAN ASET

Seperti dalam banyak kes lain, situasi golongan milenium perlu diperhalusi dan diberi pendekatan berbeza. Menurut pengarang usahawan dan pengarang laris Tony Robbins, ketika golongan ini mungkin hilang kedudukan sosial di mata masyarakat, hartanah bukanlah pelaburan terbaik yang perlu mereka lakukan.

Kebanyakan hartanah yang menjadi tumpuan golongan milenium adalah di pusat bandar dan berdekatan lokasi pengangkutan awam, namun di sini jugalah tempat pemaju hartanah mengambil kesempatan menekan pembeli dengan harga tidak munasabah. Sehingga kini, Johor Bahru mencatat nisbah rumah dan hasil pendapatan seisi rumah yang mencapai status ‘sangat tidak mampu dibeli’.

Ini diikuti Kuala Lumpur dan Pulau Pinang. Antara kesilapan utama golongan milenium adalah tidak meminta nasihat pakar di dalam bidang perumahan atau mendapatkan nasihat pihak kewangan dan terburu-buru membeli rumah walaupun baru memulakan kerjaya.

Namun, kita tidak mengatakan golongan ini tidak boleh membeli rumah, sekiranya mempunyai simpanan mencukupi dan kerjaya tetap, mereka boleh membeli hartanah yang ditawarkan.

Mentor klasik dalam bidang hartanah, Rober Kiyosaki dalam buku beliau ‘Rich Dad Poor Dad’ mencatatkan rumah perlu dilihat sebagai liabiliti bukannya aset, melainkan anda dapat memastikan rumah itu dapat memberi pendapatan sampingan.

Ini disokong oleh Robbins yang mengatakan, sekiranya rumah yang dibeli hanya meningkatkan inflasi dalam perbelanjaan harian anda, ia tidak akan memberi nilai tambah sebaliknya akan menjerat anda selama 30 tahun atau lebih.

Sebaliknya, golongan milenium yang ingin melabur dalam bidang hartanah perlu mempertimbangkan cara melakukannya dengan cara betul yang akan memberikan mereka aliran tunai tambahan, katanya.

Bagaimanapun, saya tidak mengatakan jangan membeli rumah langsung. Apa yang saya katakan ialah mereka perlu memahami perbezaan antara aset dan liabiliti.

Mengikut pengalaman peribadi, apabila mahukan rumah yang lebih besar, saya mula membeli aset yang akan menjana aliran tunai untuk membayar rumah itu.

Pengarah eksekutif Lang Wootton Prem Kumar berkata, pilihan menyewa menawarkan lebih banyak fleksibiliti. Beliau perhatikan pemikiran golongan milenium menyasarkan untuk memiliki harta apabila berusia semuda 25 tahun.

Walaupun ini bukan perkara yang tidak baik, Prem berkata memiliki harta pada usia muda itu bermakna ia akan memakan pendapatan boleh guna (disposable income) mereka.

Pada masa apabila seseorang itu perlu mengumpul kekayaan kewangan hasil pendapatan sendiri, sebaliknya mereka akan membayar pinjaman pula, katanya.

“Kumpulan umur antara 25 dan 35 tahun yang saya kenal semua harta milik sendiri dan sudah mencecah siling had kewangan mereka.

“Ansuran gadai janji mereka cukup tinggi yang digunakan hanya untuk membayar hutang,” katanya.

RUMAH LELONG

Saya menyeru perubahan minda generasi milenium untuk tidak berfikir mereka mesti memiliki harta pada usia muda.

Golongan ini boleh bermula dengan unit harga yang lebih murah ketika baru bekerja. Apabila semakin stabil dan mempunyai pendapatan yang lebih tinggi, mereka boleh berpindah dan tinggal di rumah yang lebih baik. Bagaimanapun, pola pemikiran ini sukar berubah kerana ia menebal dalam kalangan masyarakat kita pada hari ini.

Jadi apakah penyelesaian kepada permasalahan ini? Nasihat saya, mulakan dengan membeli rumah ‘sub-sale’ atau rumah lelong dengan harga murah di lokasi yang berpotensi.

Dengan ini, golongan milenium dapat menjana permulaan yang rendah tetapi pada masa sama meningkatkan pendapatan pasif bagi menyasarkan pembelian hartanah yang lebih tinggi nilainya dan lebih baik lokasinya pada masa akan datang.

Sekiranya terpaksa meminjam bagi mendapatkan wang pendahuluan rumah, anda mungkin akan terjebak dalam satu lagi bahaya yang tidak diketahui.

Anda sudah berhutang dua kali dan perlu melunaskan pinjaman yang walaupun mempunyai kadar bunga lebih rendah, ia menjadikan rekod kewangan anda amat buruk sekiranya pembayaran tidak dapat dilakukan pada masa ditetapkan.

Oleh itu, perkara pertama yang perlu dilakukan adalah berbelanja mengikut kemampuan sendiri. Berikan keutamaan kepada pelaburan yang memberikan pulangan tinggi dan berbaloi.

Selepas berjaya mengumpul wang pendahuluan mencukupi, intai hartanah yang diidamkan dan berjumpa panel kewangan yang boleh memberi nasihat betul dan mendapatkan rebat bagi setiap pembelian baru.

Lazimnya pemaju memberi rebat tambahan ke atas pembelian sesuatu hartanah dan ini dapat menjimatkan dari segi pembayaran yuran guaman serta duti setem yang tinggi mengikut harga rumah itu.

Rumah lelong juga menjadi pilihan yang perlu anda pertimbangkan. Dengan kreativiti daripada arkitek dilantik, rumah lama dapat diberi nafas baru.

Akhir sekali, ukur baju di badan sendiri dan carilah rumah yang dapat memberi keselesaan anda sekeluarga bukan dengan niat untuk meningkatkan status sosial dalam kalangan rakan sebaya ataupun masyarakat.

Artikel sumbangan Dr Mohd Zairul Mohd Noor (PhD Hartanah dan Perumahan dari TU Delft, Belanda) dan Pensyarah Kanan, Jabatan Senibina, Fakulti Rekabentuk dan Senibina, Universiti Putra Malaysia (UPM) Serdang.

Artikel ini disiarkan pada : Selasa, 9 January 2018 @ 10:51 AM